香港房地產概覽:拔地而起-油尖旺區

香港房地產概覽(05):拔地而起-油尖旺區-擺脫苦海

油尖旺區是傳統的商住混合社區。它主要是一個單一的塊區域。在過去十多年，觀塘重建香港的山坡和沿海地區，包括京士柏、九龍站和奧運站的發展，無論在居民的收入和物業價格方面，都取得了長足的進步

分區簡介

油尖旺是油麻地、尖沙咀和旺角的簡稱，是九龍的傳統舊區。通過近年來的大規模填海，還開發了新的地段。

舊區主要是發展工商業進行混合經濟區域，以單幢樓為主，至今我們都是研究區內的特色。大角咀原初社會也是一個如此，中環街市大約在七十年代，大角咀一帶的船廠模式開始重建為私人屋苑，包括建立黃埔船廠建成八中樓，四海船廠建成世界大同新邨，到十年前油麻地船廠重建為港灣豪庭，均是影響區內只有少數的大型屋苑。

新機場工程將進一步延伸油尖旺海岸線，並配合東湧線灣站的設立。兩個全新的社區將會出現，即古寧站灣和奧林匹克站。古裏雍車站建在車站上方的站台上。建造了許多豪華住宅區。奧林匹克火車站通過一座人行天橋與多個地點相連，並發展成一系列住宅區。

此外，國王公園的英國土地陸續被開墾開發，又一個新的社區出現了。一個中型住宅區建在山上，僅供住宅開發。沒有商場樓層，價格甚至比九龍站還高。

由此可見，油尖旺區內有新舊住宅區。舊區以單幢舊樓為主，而新區則以大中型住宅區和豪宅為主。

近年來，一些舊區也出現了一些市區重建項目，例如尖沙咀窩打老道8號、旺角麥華陳暉，以及大角咀的幾個市區重建項目。油旺轉移地積比但由於場地面積有限，大部分都是幾百個精品單元的小項目。

新舊制度分明，舊中有新，是油尖旺住宅的獨有資源分布中國特色。

油尖旺的繁榮在九龍是無與倫比的，因為它是香港最小的地區。香港現時有4條鐵路、11個地鐵站、兩條過海隧道，將來是港島西九龍站唯一的高速鐵路站除了旺角是西九龍的商業中心外，還有尖沙咀的著名旅遊區，以及尖沙咀、尖沙咀東部和佐敦的大量商業樓宇和酒店，我們應集中研究商業活動對地價的影響，其次是交通和居民收入的影響。

這個地區的新舊有明顯的區別。油(麻地)、尖(沙嘴)、王(角)都是老區的范圍。九龍站、奧運站和京士柏是新發展區。新舊之間的差異表現在商業活動、居民收入，當然還有房地產價格。老區是傳統工商業、零售業和一般旅遊業，新區有金融業和奢侈品銷售。尖沙咀廣東道雖然也滿是奢侈品銷售，但不如九龍站。

港內及跨境交通樞紐

從十年前被嘲笑為“尖沙咀”開始，九龍站的高層次就業和消費活動激增。我認為這是交通改善的結果，不僅在區域層面，而且建立了跨境交通樞紐的地位。

九龍站是香港站以南的一個車站，兩者都是機場快線的市區上車站，通過機場線可以快速到達機場。西鐵會在隔壁設柯士甸站，你可以從紅磡轉乘東鐵到深圳羅湖。更重要的是，國家高速鐵路網在香港的唯一車站位於九龍站和柯士甸站之間，直接與“珠三角一小時生活圈”相連。此外，九龍站設有供深圳機場乘客辦理登機手續的櫃台，並有“深深航”巴士服務直達深圳機場。

當年需要有人可以組織學生反對興建廣深港高鐵(香港段)，認為自己只是我們去到廣州石璧的廣州南站，計及接駁到廣州市中心的車程，與現時經羅湖到廣州差不多。事實上高鐵不是因為只有一個一線，除了通過全國企業范圍內開始興建的「四橫四縱」高鐵客運服務專線物流網絡外，珠三角地區本身亦正興建城際鐵路軌道交通網絡，接駁珠三角內各大旅遊城市，目標是形成「一小時生活圈」，九龍站也因此而分一杯羹。

金融過海

九龍站亦是重要的過海金融國際商務中心。除了自己的國際金融機構外，國際金融中心(IFC)位於香港交易所所在地交易廣場以南，距離香港站只有一站之遙，這三個地方都提供大量高薪職位。

讀者可能會有疑問:為什么這些金融專業人士住在海岸對面的九龍站，而不是香港島?首先，中環附近沒有高級住宅，只有酒店或零星的服務式住宅;第二，中環、金鍾、半山區和紅色隧道都是著名的交通堵塞。第三，中環一帶，天黑後靜如死城。相反，九龍站沒有這些缺點，生活設施自給自足，不用擔心西區海底隧道堵車。，最重要的是提供一個相對封閉安全的感覺——無論你在這三棟樓中的任何一棟辦公，完全不需要走在路上，甚至大部分地方都有空調。最重要的一點是，高鐵的上層建築已經被決定為純商業開發。柯士甸站C、D地塊為住宅開發，周邊土地為西九龍文娛藝術區，意味著供應已被凍結。

由於古寧火車站的供應是有限的，而且房地產價格高得離譜，下一站奧運火車站將是受益者。奧運火車站周圍是彙豐銀行和中國銀行的辦公室，奧林匹亞城1-3期，以及周圍填海區域的私人住宅發展，形成了一個新的中產階級區域。由於與舊區連接不方便，老人和死者也創造了一種更加封閉和安全的感覺。問問當地居民。他們不會表明自己居住在旺角、油麻地或大角咀。他們會認為自己是一個團體。

另一個高房價的地方是國王公園。就港島區而言，一般來說，山上的物業比平地的物業貴。國王公園地勢略高，之前沒有房子，只有軍營、學校、公園、醫院等設施。因此，在鬧市區保留了一片寧靜美麗的綠洲。正因為這個地段開發的很晚，所以才有新建築時代的優勢。因此，這5個屋的樓價特別高，不是沒有原因的。

高收入小區拔地而起

2006年之前，整個油尖旺區沒有進行一個重要地段以及住戶可以月入中位數顯著高於三萬，到2011年時，九龍站住戶家庭收入已經升到企業接近100,000元，奧運站也超過60,000元，兩者在過去五年上升時間超過日本兩倍!原因分析除了通過上述的商業和交通環境因素外，大量使用硬件豪宅格式的物業的興建，吸引了包括中國本地、國內和外國的高收入人仕進駐。

剩下的區域是一個傳統的老區域。大部分樓宇是單幢式舊樓及重建項目。地理位置對物業價格的影響最大，其次是樓齡。家庭收入普遍由南至北下降，尖沙咀的家庭收入較高，而油麻地、旺角和大角咀的家庭收入較低。這是商業活動和交通設施的結果。尖沙咀和旺角是兩個商業中心。在“黃金含量”方面，當然以尖沙咀的旅遊業及大量商業樓宇較高，但旺角的交通及行人流量最佳。雖然油麻地不是很繁忙，但交通已經改善了。就商業價值和交通而言，大角咀是最差的地點。

新興地區:京士柏、九龍站、奧運站。

傳統地段: 尖沙咀、旺角、油麻地、大角咀

油尖旺學校網雖然不在前四，但小學有31所，中學也有男女生學校，也有一些可取之處。

揀樓秘訣

九龍站屋苑無疑也是最具發展投資企業價值，六個屋苑中，漾日居呎價最落後，主要是該盤最矮，氣勢以及不足，而且智能海景將會被興建中的柯士甸站項目進行遮擋。選擇時要留意生活景觀，海景在哪個研究方向，筆者可以認為想要君臨天下的中環海公司最佳，擎天半島向北遠海最次。

京士柏公園的景觀類似，但要注意的是，當它完成時，爵士樂花園和禦花園是在1997年之前，2000年的京士柏山和2004年的景宜豐。除了年齡之外，還有兩個其他因素: 設施的水平和螃蟹的數量。柏山是一個低密度的地產。

奧運站建築最需要考慮的因素就是海景。即使在同一棟樓裏，海景也可以是兩個世界。最典型的例子就是海印一號和凱帆軒，這兩個公司完全不同。由於維多利亞港不再填海，格局已定，可選擇園景平住，可選擇海景博賞，但入場費較高。

其他舊區依次為尖沙咀、旺角、油麻地及大角咀。這種差距不會消失，甚至可能加大。相反，這將為置業人士提供更多選擇。大角咀的屋邨每平方呎售價較低，亦較為穩定。